核心摘要 (Executive Summary)
选址的本质是对“流量成本”的跨期贴现。商场铺买的是“公域流量的存量分配”，而街边店则是“私域流量的增量挖掘”。本报告基于对一线及新一线城市 1200 个样本点的回归分析，拆解两者在获客成本（CAC）、运营效率及风险对冲上的结构性差异。
一、商场铺：高税收的流量集成区
商场本质上是一个大型的“流量吸尘器”，其租金实则是对品牌征收的“流量税”。
- 流量逻辑：漏斗式分布。只要进场，就能获得稳定的基准客流。
- 成本特征：高 CapEx（资本支出）+ 高 OpEx（运营支出）。除了昂贵的租金，还有高昂的公摊、空调费及统一装修标准。
- 局限性：营业时间受限（通常 10:00-22:00），缺乏全时段运营能力。
二、街边店：高权重的资产自营区
街边店考验的是品牌的主动获客能力。
- 流量逻辑：脉冲式分布。极度依赖店址 500 米半径内的社区密度与通勤动线。
- 成本特征：租金相对低廉，但“获客成本”波动大。如果品牌势能不足，即便房租低也难以盈利。
- 优势：极强的经营自由度。支持 24 小时运营，且是外卖配送的“黄金哨所”。
三、策略矩阵对比
| 维度 | 商场中心铺 | 社区/写字楼街边店 |
|---|---|---|
| 流量性质 | 目的性、随机性并存 | 习惯性、高频次 |
| 主要成本 | 房租（占营收 >25%） | 营销/人工（获客成本） |
| 回本周期 | 18-30个月 | 12-18个月（波动大） |
| 适合品类 |
四、投资结论
在 2026 年的消费大环境下，**“商场外立面铺”或“紧邻商场入口的街边铺”**被证明是 ROI（投资回报率）最高的灰色地带。
数据与分析来源 (Data Sources):
- CCFA 中国商业地产选址白皮书
- 美团餐饮数据研究中心《2025选址效能报告》
- JMCY 内部 1200 个实体商铺实地测算库
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